“ประกันภัยคอนโดมิเนียม”  กับเรื่องที่คนอยู่คอนโดฯ ต้องรู้!

“ประกันภัยคอนโดมิเนียม”  กับเรื่องที่คนอยู่คอนโดฯ ต้องรู้!

คอนโดมิเนียม คือที่อยู่อาศัยซึ่งตั้งอยู่บนอาคารโดยมีกรรมสิทธิ์ทั้งในรูปแบบส่วนบุคคลที่เป็นของเจ้าของห้องชุดในคอนโดและกรรมสิทธิ์ร่วมกันที่ผู้ร่วมพักอาศัยในคอนโดมิเนียมเดียวกันทุกคนมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะซื้อคอนโดหรือเป็นเจ้าของคอนโดอยู่แล้วแต่ยังไม่เคยทำ “ประกันภัยคอนโดมิเนียม” ในหัวข้อนี้เราจะมาแนะนำรายละเอียดต่างๆที่ควรทราบ เพื่อผลประโยชน์สูงสุดที่ผู้อยู่อาศัยคอนโดควรได้รับ ซึ่งอาจเป็นเรื่องที่หลายคนมองข้ามหรือยังไม่มีโอกาสได้ทำความเข้าใจมาก่อน

ประกันภัยคอนโดมิเนียม คืออะไร?

โดยทั่วไปแล้ว คอนโดมิเนียมจะมีกรรมสิทธิ์ทั้งหมด 2 ส่วนคือ 1)กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินส่วนบุคคล และ 2)กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง

ทรัพย์สินส่วนบุคคล หมายถึง ห้องพักหรือห้องชุดตามที่มีระบุไว้ในโฉนดที่เจ้าของห้องได้รับจากผู้ประกอบการเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ในโฉนดจะระบุรายละเอียดสำคัญของห้องพัก ขนาดห้องพัก ความกว้างความยาว พื้นที่ใช้สอยบริเวณระเบียงหรือหากคอนโดบางแห่งถ้ารวมถึงที่จอดรถด้วย ในโฉนดก็จะระบุขนาดพื้นที่จอดรถลงไปเช่นกัน

ส่วนทรัพย์สินที่ส่วนกลางในที่นี้ก็คือ โครงสร้างภายนอกอาคารตลอดจนพื้นที่ส่วนกลาง เช่น  สระว่ายน้ำ ดาดฟ้า ฟิตเนส ห้องสมุด เป็นต้น ส่วนใหญ่พื้นที่ส่วนกลางนี้เหล่านี้จะอยู่ในความดูแลของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งมีหน้าที่คอยดูแลความเรียบร้อยและดูแลเรื่องกฎระเบียบภายในอาคารเท่านั้น

จะเห็นได้ว่าคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มีพื้นที่หลายส่วน ดังนั้นประกันภัยคอนโดมิเนียมจึงเป็นประกันภัยที่ต้องมีการระบุขอบเขตความคุ้มครองอย่างชัดเจนว่าประกันภัยที่ทำนั้นให้ความคุ้มครองในส่วนไหนบ้าง ซึ่งบางรายการอาจครอบคลุมกรณีอุบัติเหตุด้วย เช่น อัคคีภัย น้ำท่วมฉับพลัน หรือในส่วนของห้องพักก็อาจจะมีกรณีท่อน้ำรั่วซึม ทรัพย์สินหาย เป็นต้น

โดยปกติแล้วการก่อสร้างคอนโด ผู้ประกอบการจำเป็นต้องทำประกันอัคคีภัยตามที่กฎหมายกำหนด และประกันอัคคีภัยที่ว่านี้จะให้ความคุ้มครองเฉพาะพื้นที่ส่วนกลางในคอนโดเท่านั้น ซึ่งประกันที่คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่นิยมทำก็มี 2 ประเภทคือ 1)ประกันภัยการเสี่ยงภัยทุกชนิด (All Risks)  และ 2) ประกันความรับผิดชอบต่อสาธารณชน (Public Liability) 

ประกันภัยคอนโดมิเนียมครอบคลุมอะไรบ้าง ?

กรมธรรม์ประกันภัยทั่วไปจะคุ้มครองเฉพาะความเสียหายที่เกิดจากอุบัติเหตุหรือปัจจัยภายนอกอย่างภัยธรรมชาติตามความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงแต่ต้องไม่เกินทุนประกัน เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม แผ่นดินไหว ภัยจากอากาศยานและภัยจลาจล เป็นต้น รวมทั้งคุ้มครองความเสียหายจากอุปกรณ์ไฟฟ้าลัดวงจรในลักษณะมีรอยไหม้แต่จะไม่คุ้มครองในกรณีที่เกิดจากการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน โดยผลประโยชน์ที่ได้รับก็จะแตกต่างกันไปตามสาเหตุของอุบัติภัยนั้นๆ

ถ้าถามว่าประกันคอนโดมิเนียมจำเป็นหรือไม่สำหรับผู้พักอาศัยในคอนโดมิเนียม คำตอบคือ ขึ้นอยู่กับว่าทรัพย์สินภายในห้องพักมีมูลค่ามากแค่ไหน และในฐานะที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน ผู้เป็นเจ้าของห้อง มีความต้องการป้องกันความเสี่ยงต่างๆจากอุบัติภัยที่เกิดขึ้นหรือไม่?  เพราะการซื้อประกันภัย ก็คือทางเลือกหนึ่งในการป้องกันความเสี่ยงซึ่งอยู่อาจจะรวมอยู่ในประเภทเดียวกันกับการซื้อบ้านพักอาศัย เนื่องจากรูปแบบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง ก็คือเป็นทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ (Immobility) จึงอาจจะไม่มีความเสี่ยงเท่ากับทรัพย์สินที่เคลื่อนที่ได้ เช่น รถยนต์ รถจักรยานยนต์ หรือรถจักรยานทั่วไป แต่ด้วยความที่ทรัพย์เคลื่อนที่ไม่ได้นี่เอง ก็ถือว่าเป็นความเสี่ยงที่จะเกิดอุบัติภัยอย่างไม่คาดฝันได้ตลอดเวลา

ประกันอัคคีภัยคอนโดมิเนียม สามรถซื้อเองได้ โดยไม่ต้องกังวลว่าจะซ้ำซ้อนกับนิติบุคคล

ถ้าเจ้าของคอนโดมีความต้องการที่จะซื้อประกันอัคคีภัยคอนโดมิเนียมเพื่อเป็นการเพิ่มความคุ้มครองสำหรับห้องพักของตัวเองก็สามารถทำได้และไม่ถือว่าเป็นการทำประกันซ้ำซ้อนกับส่วนกลางแต่อย่างใด เพราะ ประกันอัคคีภัยคอนโดส่วนกลางที่นิติบุคคลทำไว้ ให้ความคุ้มครองเฉพาะพื้นที่ส่วนกลางเท่านั้น และ ไม่ให้ความคุ้มครองถึงทรัพย์สินส่วนตัวที่อยู่ภายในห้องพักด้วย ดังนั้น หากเจ้าของห้องพักในคอนโดตัดสินใจทำประกันอัคคีภัยห้องชุดเพิ่ม ก็จะช่วยทำให้ทรัพย์สินต่างๆอันมีค่าภายในห้องได้รับความคุ้มครองเพิ่มขึ้นด้วย  แต่โดยส่วนใหญ่แล้วในกรณีที่ซื้อคอนโดโดยการกู้เงินจากสถาบันการเงินหรือธนาคาร ธนาคารส่วนใหญ่จะมีการบังคับให้ทำประกันอัคคีภัยห้องชุดเพิ่มขึ้นอยู่แล้ว หรือบางแห่งก็บังคับให้ทำแค่ 1 ปี ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะว่าทางธนาคารเองก็ต้องการที่จะมีหลักประกันความเสี่ยงของธนาคารให้กรณีที่เกิดความเสียหายจากอุบัติภัยที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

ค่าเบี้ยประกันภัยคอนโดมิเนียม ไม่แพงอย่างที่คิด

โดยทั่วไปแล้ว ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัยคอนโดจะถูกกำหนดโดยกรมการประกันภัย ซึ่งมีอัตราค่าเบี้ยประกันภัยที่เรียกได้ว่าสมเหตุสมผล ไม่แพงจนเกินไป การทำประกันอัคคีภัยในแต่ละครั้งจะมีค่าธรรมเนียมหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับประเภทของสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ แน่นอนว่าถ้าเจ้าของห้องพักในคอนโดไม่ต้องการจะซื้อประกันอัคคีภัยเพิ่มและยินดีที่จะมีเฉพาะประกันอัคคีภัยจากนิติบุคคลเท่านั้นก็ได้ เพราะประกันอัคคีภัยที่นิติบุคคลของคอนโดทำไว้ก็มีการเรียกเก็บจากผู้อาศัยในคอนโดอยู่แล้ว โดยคอนโดบางแห่งจะเก็บเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งตรงนี้ถือว่าเป็นความคุ้มครองที่ผู้พักอาศัยทุกคนต้องได้รับตามที่ควรจะเป็น

จากข้อมูลที่นำเสนอไปข้างต้น ก็เป็นรายละเอียดที่สำคัญของการทำประกันภัยคอนโดมิเนียม ซึ่งผู้พักอาศัยในคอนโด รวมถึงผู้ที่กำลังวางแผนจะซื้อคอนโดสักห้อง จำเป็นต้องทราบ เพราะทุกสิ่งทุกอย่างล้วนเกี่ยวข้องกับผลประโยชน์และทรัพย์สิน โดยเฉพาะทรัพย์สินใจห้องพัก อย่างไรก็ตามการตัดสินใจว่าจะเลือกซื้อประกันภัยคอนโดมิเนียมหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของผู้เป็นเจ้าของห้องพักนั่นเอง